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現在は金融緩和政策などで住宅ローンの金利が低いこともあり、マイホーム購入時に住宅ローンを利用する方がほとんどです。

低金利とはいえ、お金を借り入れることになるので、毎月の支払いをしていかなくてはなりません。

ほとんどの場合は２０年～４０年間という長期間、支払いが続きます。

当然、住宅ローンを借り入れする当初から無理な返済計画を立てている場合には、将来的に住宅ローンの支払いが苦しくなってしまうことが多いのが現状です。

また、購入当初は毎月の返済が家計の負担にならないよう、条件の良い住宅ローンを選んで支払い計画をしたとしても、転職をして収入が下がった・ボーナスが無くなった・病気やケガで働けなくなったなど、さまざまな理由で住宅ローンの支払いが困難になってしまうこともあります。

ここでは、住宅ローンの支払いが困難になってしまい、滞納が始まってしまった場合、どのような段階で手続きが行われていくのか、ご説明いたします。

住宅ローン滞納　１ヶ月～２ヶ月

住宅ローンの滞納が始まると、金融機関から「入金のお願い」や「支払い請求書」などの書面もしくは電話で何らかの連絡がきます。

この段階では、住宅ローンの残高、何ヶ月滞納したか、いくら滞納したかなどが記載された明細が届くイメージです。

住宅ローンの支払いが今後も困難で、次月も滞納してしまう可能性が高い場合などは、こういった書類をただ見ているだけでは、より悪い方向へ事態が悪化してしまうこともあります。できるだけ早く金融機関や不動産業者に現状を相談し、最善の方法を模索していくことが大事です。

住宅ローン滞納　３ヶ月～５ヶ月

住宅ローンの滞納が複数月になると、金融機関から「督促状」や「催告書」という書類が届きます。
この催告書には、「期限の利益の喪失」「一括返済」「個人信用情報の登録」など、より専門的で物々しい用語が書かれています。

具体的には、催告書に記載している期日までに、滞納している住宅ローンの残金・利息・遅延損害金を支払わないと『債務者（ローン名義人）は住宅ローンを分割して支払う権利を失います』という内容です。

もちろん、こうなってしまう前に債権者（金融機関）に相談などをしているべきですが、この段階であればまだ「競売」という最悪の事態は防げるかもしれません。「競売」を防ぐ方法としては「任意売却」などをを進めていく必要があります。

住宅ローン滞納　６ヶ月～

「期限の利益喪失通知」が届くと、その次に「代位弁済通知」が届きます。

６ヵ月以上の住宅ローン滞納が続くと、金融機関（債権者）による法的手続きが始まります。
金融機関は住宅ローン残高の全額を、保証会社に請求し、保証会社が一括返済することを「代位返済」と言います。
代位弁済がされると、債権者が金融機関ではなく保証会社に代わるため、残金は保証会社へ返済する必要があります。

保証会社は住宅ローンの残額、遅延損害金なども含めて一括返済がされない場合、そのまま競売の手続きが進められます。

住宅ローン滞納　６ヶ月～１０ヶ月

保証会社が代位弁済されてからもそのままにしていると、「競売開始決定通知」が届きます。

裁判所は競売の手続きを開始し、不動産を差し押さえることとなり、登記簿謄本にも差し押さえ登記が記載されます。

この段階でも、交渉次第でまだ任意売却で進めさせてもらえる場合もありますが、時間的に余裕はない状況なので、できるだけ早く当社へご相談ください。

執行官による物件調査が始まります。
この頃になると、裁判所の執行官と不動産鑑定士が、住宅の現地調査をします。
住宅内の設備・部屋・劣化状況の確認、道路の調査、隣人からの聞き取り調査、写真撮影などをし、物件の状態を検査していきます。

連絡なしで不在にした場合も、裁判所の権限で強制的に開錠し、宅内の調査をすることができます。

住宅ローン滞納　１０ヶ月～

住宅ローンを滞納してから半年以上経過すると、「期間入札の通知」が届きます。競売の入札期間、開札期間等の具体的な日時が記載されています。

入札期間とは、競売物件を買いたい人が、買いたい金額で購入を申し込むことができる期間です。

この入札期間は１週間～２週間になっています。この通知が届いたら、間もなく競売の入札が始まります。

入札開始直前に任意売却で解決した事例もありますが、通常はこの段階まで来るとほぼ任意売却は難しい状況となります。

競売入札が始まる

競売の入札が始まってしまうと、もう金融機関は任意売却を認めてくれません。

入札期間が終了すると、開札日に裁判所がすべての入札を開封し、最高額で入札した落札者が決定します。

落札されて代金が支払われれば、自宅を必ず立ち退くことになります。ほとんどの落札者は、落札後にまず前の所有者（債務者）と主に退去日（引き渡し日）について交渉します。

債務者にとっては、立ち退き料（引っ越し費用）はもらえないのか、また立ち退かずに居座ることは可能かなどの要望があるかもしれませんが、立ち退き料はまず貰うことはできませんし、立ち退かずに居座ることは不可能です。

もし立ち退きに応じずに居座り続けた場合、「強制執行」という手段で、法的な権限で強制的に立ち退きをさせられます。
この場合、強制執行手続きの費用に加え、荷物などの処分費用など、強制執行にかかった費用はすべて債務者へ請求されます。