任意売却について ~競売になる前に~

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住宅ローン滞納が続いている方

住宅ローンが払えず、借入先の金融機関から督促状が届くようになり、しばらく時が過ぎるにまかせてしまうと・・・債権者が裁判所に申し立て、その家を売却する手続きが開始されます。

これが、競売のはじまりです。

住宅ローンを3ヶ月以上滞納してしまい、「競売」という文字が頭に浮かんでいる方。

また、もっと状況が進んで、「競売開始決定通知」が届いた方。

そのままにしておいては、「競売」が現実のものになってしまいます。

競売はデメリットばかりです

家が競売になってしまうと、以下のような困ったことが起こります。

  • 競売の情報が裁判所やインターネットで公開されてしまうため、家の近隣に知られるおそれがあります。
  • 市場価格よりも大幅に安く買われてしまうため、売却額を全て返済に使っても残債が多く残る可能性が高まります。
  • 家が落札されたら速やかに物件を明け渡さなければならず、たとえ行き先が決まっていなくても強制的に引っ越さなくてはなりません。

競売のデメリット

  • 市場価格よりも大幅に安い金額で売却される
  • 残債務が多く残ってしまう
  • 競売が近所に知られてしまう
  • 引越費用などもらえない
  • 落札者に立ち退きを迫られる
  • 心理的な負担が大きい

いろんな面で競売は、あなたにとって不利です。

しかし、今すぐに行動を起こせば「競売」という最悪の状態を防ぎながら、再起をはかる可能性があります。

「任意売却」という方法です。

『任意売却』とは

任意売却とは、事前に金融機関などの債権者と話し合い、住宅ローン等の債務完済前に、自宅を売却することです。

売却代金を、ローンの返済に当てることができます。

通常、住宅ローンを滞納すると競売となり、強制的に売却させらてしまいます。

しかし、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も債務が残ってしまう不動産について、金融機関等の債権者と協議し、合意を得ることで、売却することが可能です。

任意売却は、強制的に売却させられてしまう競売と比べて、多くのメリットがある売却方法です。

任意売却とは

競売を回避して任意売却を行いましょう

任意売却とは、住宅ローンの滞納がある家を、競売になる前に売却することです。

これには、以下のようなメリットがあります。

    • 任意売却にかかる費用を売買代金から支払うかたちにできれば、お金の持ち出しをしなくてすんだり最低限におさめたりすることが可能です。
  • 残債をできるだけ減らす相談が出来るため、競売より楽な気持ちで再出発が可能です。

任意売却は、必要な手続きをとりつつ債権者と債務者の合意を経てより良い結果を導くことができる手段です。

任意売却には、不動産売買や競売関連の深い知識と経験が必要です。

任意売却の様々なメリット

①周囲に事情を知られることなく売却できる

任意売却は第三者から見ると、一般の不動産売却と何も変わりません。
近隣住人へ住宅ローンの返済ができなくなったことがバレてしまう心配がありません。

競売の場合は、裁判所やインターネットによって住所や建物内の写真などが公開されてしまいます。
また、落札を検討している不動産業者等が、近隣に聞き込み調査などを行うことが多いため、近隣住人には競売になってしまったことが知れ渡ってしまいます。

②費用の持ち出しが無い

不動産業者に支払う「仲介手数料」や司法書士に支払う「抵当権抹消登記費用」などの、売却にかかる諸費用は、任意売却の売却代金から捻出することになりますので、持ち出しで払う必要はありません。

競売の場合は、競売費用(60万円~)などが、残債務に加算されることになり、債務者の負担が増えてしまいます。

③競売に比べて高値で売却できる

任意売却では、一般市場で普通の不動産と同様に販売するので、相場価格で売ることができます。

競売の場合は、落札者のほとんどが転売目的の不動産業者です。転売で利益を出すには、より安い金額で入札することになるため、市場価格よりも安い金額になってしまいます。

④残ったローンの返済条件を交渉できる

任意売却の場合、売却後に残った債務(残債)の返済について、無理のない範囲で返済を進める交渉ができます。

競売の場合、残債の話し合いなどはできず、一括返済を求められます。
市場価格よりも安く落札されることから、多額の債務が残ってしまいます。

⑤心に余裕を持つことができる

強制的な立ち退きなどがなく、引越し日程の調整ができるため、心にゆとりを持って新生活の準備をすることができます。

競売では、法律で決められた強制的な手続きなので、個人の希望や事情等は一切考慮されません。
強制的に退去となるため、心理的な負担も大きくなってしまいます。

任意売却の流れ

《STEP1》面談・ご相談

相談無料ですので、お気軽にお問合せください。

お客様の現在の状況(債務状況)等を伺い、お客様に合った最適な売却方法をご提案いたします。
ご不安な点や分からないこと、今後の展望など、ご納得いくまで質問してください。

《STEP2》不動産の調査・査定

お客様の不動産がいくらで売れるのか査定します。

面談にて任意売却についてご理解・ご納得いただけた場合に、対象となる不動産を拝見させていただきます。
不動産の調査や周辺環境および、過去の取引事例・周辺相場をもとに不動産の査定を行います。

《STEP3》債権者と交渉

任意売却の同意を得られるよう、全力を尽くします。

当社が債権者(銀行や保証会社)と販売価格の相談、配分案の調整を行い、任意売却の同意を得ます。
債権者との相談や交渉は、お客様に代わって当社が行います。

《STEP4》専任媒介契約の締結

不動産の販売には、媒介契約が必要です。

債権者や連帯保証人などから任意売却の許可を得ることができましたら、
お客様と当社が専任媒介契約を締結します。

《STEP5》不動産の販売活動

通常の不動産売却と同じ販売方法で、買主を募ります。

不動産の販売活動を行い、購入希望者を探します。
活動内容は不動産流通機構への登録、新聞の折り込み広告やインターネットの不動産検索サイト、ホームページへ掲載等を行います。

《STEP6》売買契約の締結

引越し費用が捻出できる可能性もあります。

購入希望者が決まると、債権者に売買価格を提示し、抵当権の解除や差し押さえの取り下げの確認を行います。
債権者との交渉次第では、引越し費用を捻出できる可能性もあります。※競売では不可能です。
その後、お客様と購入者が売買契約を締結します。

《STEP7》不動産の引渡し、代金決済

抵当権や差し押さえの解除、代金決済および購入者への不動産の引渡しを行います。
代金決済時、売買代金を債権者への返済および仲介手数料、登記費用等に分配します。
これで任意売却の手続きは終了となります。

マイホームに住み続ける『親族間売買・親子間売買』

「親族間売買」「親子間売買」とは、住宅ローンを払えなくなったマイホームを親子や親族の間で売買することです。
その親族間で賃貸することで、今のマイホームに住み続けることができます。

親子間売買とは

親族間売買・親子間売買は、任意売却の中でもより専門的な知識が必要となる分野です。

親子間売買の融資を認めない金融機関が多い上、迂闊に相談して金融機関から断られてしまうと、履歴が残ってしまい、親子間売買がさらに困難になってしまうということもあります。

親族間売買をご希望の場合は、金融機関に相談する前に、当社へご相談ください。

親族間売買が難しい場合は『リースバック』という方法

「リースバック」とは、住宅ローンの返済が困難になったマイホームを、弊社(プリズム)や投資家が買い取り、賃貸として借りて住み続けるという方法です。
引越しをする必要がなく、今まで通り住み続ける事ができます。また、賃貸を続けて一定期間経過した後、将来的に買い戻すという事も可能です。

※リースバックするためには、「残債務の金額」や「安定した収入」など、一定の条件がございます。

親族売買と同様に、リースバックについても専門的な知識や経験が必要になるため、対応が可能な不動産業者は、青森県内では多くありません。

自宅に住み続けたいけど親子間売買は不可能な方、ぜひ一度ご相談ください。

任意売却で再出発をお手伝いします

プリズムは、住宅や土地・マンションなど、不動産に関する豊富な取引経験を元に、これまで多くの任意売却手続きを行ってきました。

だから、住宅ローン滞納の末に競売の通知が届き、不安な日々が続いて将来が見えなくなった方へ、伝えたいのです。

今なら新たな一歩を踏み出すチャンスが、まだあります。

ただし、時間があまりありません。

インターネットなどで情報を集めていて時間を無駄に過ごしてしまうより、まずはプリズムまでご相談ください。

経験豊富な任意売却の専門家が対応します

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「任意売却取扱主任者」とは?
不動産の任意売却を行うために必要な法律知識や不動産取引に関する様々なノウハウを併せ持つことを証明する資格です。

プリズムでは、任意売却取扱主任者が2名在籍しています。
任意売却は、不動産売買の中でも特殊な形態であり、債権者(銀行・保証会社)・市役所・離婚した相手方など、様々な利害関係人との交渉や調整等があるため、専門的な法律知識と豊富な経験が必要です。
任意売却がうまくいくかどうかは、任意売却の実務に精通した不動産業者を選ぶことが重要です。

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吹田 頼信
【資格】任意売却取扱主任者・宅地建物取引士・二級建築士 他

私はこれまで、任意売却のほか、新築・中古住宅・土地の仲介業務、設計・新築・リフォーム業務など、長年に渡り業界経験を積み重ねて参りました。
住宅ローンの支払いが滞るという事態は、誰にでも起こりえる事で、なかなか周囲の方にも相談しにくい事だと思います。精神面も含めフォローをさせて頂き、最適な解決策をご提案致します。

池内 宏太朗
【資格】任意売却取扱主任者・宅地建物取引士

ご相談者様のご事情は様々で十人十色ですが、住宅ローン滞納の悩みは、他人にも相談できない非常に苦しいものだと思います。お客様のご要望を踏まえた、最善の解決方法をご提案できるよう日々心がけております。
任意売却はご相談が早いほど、金銭的・精神的負担も小さくて済みますので、まずはお気軽にご相談下さい。

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